Wie gehe ich beim Verkauf eines geerbten Hauses vor?
Der Verkauf eines geerbten Hauses folgt einer klaren Reihenfolge. Wer diese kennt, spart Zeit und vermeidet teure Fehler beim Hausverkauf.
Schritt 1: Erbschein beantragen. Der Erbschein ist das amtliche Dokument das die Erbberechtigung nachweist. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann das Grundbuchamt in manchen Fällen darauf verzichten. Zuständig ist das Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers. In Kempten ist das das Amtsgericht Kempten, in Memmingen das Amtsgericht Memmingen.
Schritt 2: Umschreibung im Grundbuch. Mit dem Erbschein wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuchamt Kempten bearbeitet Anträge aus dem Stadtgebiet und weiten Teilen des Oberallgäus. Wer als eigentümer im Grundbuch eingetragen wird innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, zahlt keine Gebühren. Danach fallen Kosten an.
Schritt 3: Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen. Bevor Erben über das Schicksal der Immobilie entscheiden, sollte der aktuelle Wert der Immobilie bekannt sein. Ein Makler oder Sachverständiger ermittelt den Wert der geerbten Immobilie auf Basis aktueller Vergleichsdaten. Das schützt vor Fehlentscheidungen, besonders wenn mehrere Miterben beteiligt sind.
Benötige ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Ja. Um eine geerbte Immobilie zu verkaufen, benötigen Erben in der Regel einen Erbschein. Dieser dient als Nachweis der Erbberechtigung und ist Voraussetzung für die Umschreibung im Grundbuch.
Liegt ein notarielles Testament vor, kann das Grundbuchamt die Umschreibung manchmal direkt anhand des Testaments vornehmen. Das Testament ersetzt in diesen Fällen den Erbschein. Ob das möglich ist, entscheidet das zuständige Grundbuchamt im Einzelfall.
Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert. Bei einer Immobilie im Allgäu mit einem Wert von 400.000 Euro liegen die Gebühren typischerweise zwischen 500 und 1.500 Euro. Ein Erbvertrag kann in manchen Fällen ebenfalls als Nachweis dienen.
Ist es möglich, ein geerbtes Haus ohne Grundbucheintrag zu verkaufen?
Nein. Ein geerbtes Haus kann ohne Grundbucheintrag nicht verkauft werden. Der Verkäufer muss zum Zeitpunkt des Kaufvertrags als Eigentümer im Grundbuch stehen. Ohne diesen Eintrag kann der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden.
Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist keine optionale Formalität, sondern zwingende Voraussetzung für den Verkauf der geerbten Immobilie. Erben sollten diesen Schritt frühzeitig anstoßen, weil die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt mehrere Wochen dauern können.
Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Wer das geerbte Haus zu verkaufen beabsichtigt, sollte diese Frist nutzen und die Umschreibung im Grundbuch zeitnah beantragen.
Wann darf ich ein geerbtes Haus nicht verkaufen?
Ein geerbtes Haus darf nicht verkauft werden solange die Umschreibung im Grundbuch nicht abgeschlossen ist. Weitere Situationen in denen ein Verkauf nicht oder nur eingeschränkt möglich ist:
Bei einer Erbengemeinschaft wenn einzelne Miterben den Verkauf verweigern. Wenn der Erblasser im Testament oder Erbvertrag ein Veräußerungsverbot festgelegt hat. Wenn die Immobilie mit einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht belastet ist. In diesen Fällen kann der Erbe zwar Eigentümer werden, muss das Wohnrecht aber respektieren. Das Haus nicht verkaufen zu können solange ein Wohnrecht besteht ist im Allgäu keine Seltenheit, besonders bei geerbten Elternhäusern.
Bei landwirtschaftlichen Grundstücken im Allgäu kann die Siedlungsbehörde ein Vorkaufsrecht geltend machen. Falls das Haus oder Grundstück betroffen ist, sollte das vor dem Verkauf rechtlich geprüft werden.
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Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können sowohl Erbschaftsteuer als auch Spekulationssteuer anfallen. In der Praxis fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie jedoch häufig keine Steuern an.
Die Erbschaftsteuer, im allgemeinen Sprachgebrauch auch Erbschaftssteuer genannt, ist nur fällig wenn der Wert der geerbten Immobilie den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge im Überblick:
Ehepartner: 500.000 Euro Kinder: 400.000 Euro je Kind Enkel: 200.000 Euro Geschwister, Nichten, Neffen: 20.000 Euro
Ein konkretes Beispiel: Ein Einfamilienhaus in Kempten mit einem Wert der Immobilie von 380.000 Euro wird von einem Kind geerbt. Der Wert liegt unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Es fällt keine Erbschaftsteuer an, das Kind kann die Immobilie steuerfrei erben.
Sowohl Erbschaftsteuer als auch Spekulationssteuer können anfallen wenn der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag übersteigt und gleichzeitig die Zehnjahresfrist noch nicht erfüllt ist. In diesem Fall lohnt sich unbedingt die Beratung durch einen Steuerberater vor dem Verkauf. Das Finanzamt Kempten ist für den Oberallgäu-Bereich zuständig.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei einem geerbten Haus und wann fällt sie an?
Die Spekulationssteuer entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz des Erben und bemisst sich am Veräußerungsgewinn. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten des Erblassers die Immobilie.
Die Spekulationssteuer fällt an wenn der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen hat und die Zehnjahresfrist zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abgelaufen ist. Beim Verkauf weniger als zehn Jahre nach dem ursprünglichen Kauf muss der Erbe den Veräußerungsgewinn als Einkommen versteuern.
Ein Beispiel: Der Erblasser hat das Haus 2018 gekauft. Der Erbe verkauft 2025. Zwischen Kauf und Verkauf liegen sieben Jahre. Der Verkauf weniger als zehn Jahre nach dem Kauf führt dazu, dass die Spekulationssteuer anfällt. Hätte der Erbe bis 2028 gewartet, wäre der Hausverkauf steuerfrei gewesen.
Wann ist der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei?
Die geerbte Immobilie steuerfrei zu verkaufen ist in zwei Fällen möglich. Erstens wenn der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat. Erben übernehmen das Kaufdatum des Erblassers. Hat der Erblasser das Haus also vor mehr als zehn Jahren gekauft, kann der Erbe das Haus steuerfrei verkaufen.
Zweitens über die Selbstnutzung. War die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Das gilt wenn der Erblasser das Haus selbst bewohnt hat oder wenn der Erbe nach dem Erbfall ins Haus eingezogen ist und dort haus gewohnt hat. Wer das geerbte Haus also selbst bewohnt oder einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen hat, kann die Immobilie komplett steuerfrei verkaufen. Die Immobilie steuerfrei zu veräußern ist auch möglich wenn die Immobilie nicht selbst genutzt wurde aber die Zehnjahresfrist erfüllt ist.
Das Haus steuerfrei verkauft zu haben bedeutet konkret: keine Spekulationssteuer, keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn. Steuerfrei erben und gleichzeitig das Haus steuerfrei zu verkaufen ist für viele Erben im Allgäu realistisch.
Was muss ich beachten, wenn ich ein geerbtes Haus als Erbengemeinschaft verkaufe?
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Die geerbte Immobilie gehört dann allen Miterben gemeinsam. Verkaufen als Erbengemeinschaft setzt voraus dass alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Kein einzelner Miterbe in einer Erbengemeinschaft kann die Immobilie allein veräußern.
Typische Konflikte: Ein Miterbe möchte die Immobilie bewohnen oder haus einziehen, die anderen wollen verkaufen. Oder einzelne Miterben einigen sich nicht auf einen Makler oder Verkaufspreis. Auch die Immobilie im Familienbesitz zu behalten ist manchmal ein Streitpunkt. In solchen Fällen hilft ein neutrales Erstgespräch mit einem lokalen Makler. Wir übernehmen diese Vermittlerrolle bei marker.tschugg regelmäßig und helfen Erbengemeinschaften dabei, das Schicksal der Immobilie zu entscheiden.
Ist keine Einigung möglich, kann jeder einzelne Miterbe eine Teilungsversteigerung der Immobilie beim Amtsgericht beantragen. Durch die Auflösung der Erbengemeinschaft auf diesem Weg wird die Immobilie öffentlich versteigert, meist deutlich unter Marktwert. Die Kosten beim Verkauf über Teilungsversteigerung sind für alle Beteiligten höher als beim freihändigen Verkauf über einen Makler.
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Von der Spekulationssteuer beim Hausverkauf über den Umgang mit einer geerbten Immobilie bis zur Frage, ob ein Verkauf ganz ohne Makler überhaupt sinnvoll ist: Unsere Ratgeber beantworten die Fragen, die im Verkaufs- oder Kaufprozess wirklich auftreten. Fundiert recherchiert, verständlich erklärt und speziell auf das Allgäu zugeschnitten.
Welche Kosten fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?
Beim Hausverkauf fallen mehrere Kostenarten an. Die wichtigsten im Überblick:
Notarkosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundbuchübertragung. Bei einem Verkauf einer geerbten Immobilie für 400.000 Euro liegen die Notarkosten typischerweise zwischen 1.500 und 2.000 Euro.
Kosten für Makler: Die Maklerprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Je nach Vereinbarung sind das 1,5 bis 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer pro Seite. Die Kosten für Makler rechnen sich durch einen höheren Verkaufserlös und deutlich weniger Aufwand.
Grundbuchkosten: Für die Umschreibung des Eigentums fallen Gerichtsgebühren an. Typisch sind etwa 0,5 Prozent des Verkaufserlöses.
Steuerliche Kosten beim Verkauf einer geerbten Immobilie: Erbschaftsteuer wenn der Freibetrag überschritten wird. Spekulationssteuer wenn die Zehnjahresfrist noch nicht erfüllt ist.
Laufende Kosten bis zum Verkauf: Versicherung, Grundsteuer und eventuelle Reparaturen bis zur Übergabe an den neuen Eigentümer.
Lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen?
Vermieten oder verkaufen, oder doch selbst einziehen? Viele Erben stellen sich diese Frage. Die Antwort hängt im Allgäu stark von Lage, Zustand und persönlicher Situation ab.
Für den Verkauf der Immobilie spricht: Hohe Nachfrage und solide Preise im Allgäu, besonders in Kempten, Memmingen und Tourismuslagen wie Füssen oder Oberstdorf. Kein Verwaltungsaufwand, kein Leerstandsrisiko. Bei einem Haus oder einer Wohnung mit Sanierungsbedarf ist der Verkauf der geerbten Immobilie oft wirtschaftlich sinnvoller als eine aufwändige Renovierung für die Vermietung. Wer sofort verkaufen möchte, profitiert im Allgäu von einer stabilen Nachfrage.
Für das Haus vermieten spricht: Regelmäßige Mieteinnahmen, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und Wertsteigerungspotenzial. Wer die Immobilie nicht selbst nutzen möchte aber auch nicht verkaufen will, kann durch Vermietung einen laufenden Ertrag erzielen. Vermieten oder verkaufen ist dabei keine endgültige Entscheidung. Die Immobilie kann auch zunächst vermietet und später verkauft werden.
Für die Selbstnutzung spricht: Wer ins geerbte Haus einzieht und das Haus selbst bewohnt, spart die Spekulationssteuer nach drei Jahren Selbstnutzung komplett. Die Immobilie selbst nutzen bedeutet außerdem dass man von der Wertsteigerung im Allgäu langfristig profitiert.
Unsere Einschätzung für den Allgäu-Markt 2025: Bei älteren Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf ist der Verkauf der Immobilie in den meisten Fällen wirtschaftlich sinnvoller. Bei neueren oder gut erhaltenen Objekten in Tourismuslagen lohnt sich eine individuelle Wertermittlung bevor die Entscheidung über das Schicksal der Immobilie entschieden fällt.
Was ist die geerbte Immobilie im Allgäu wert?
Bevor Erben über die geerbte Immobilie entscheiden, brauchen sie eine verlässliche Zahl: den Verkehrswert der Immobilie. Dieser lässt sich entweder über ein offizielles Wertgutachten eines Sachverständigen oder über eine kostenlose Maklereinschätzung ermitteln.
Für steuerliche Zwecke ermittelt das Finanzamt den Wert der geerbten Immobilie anhand des Bedarfswerts. Dieser weicht häufig vom tatsächlichen Marktwert ab. Ein professionelles Wertgutachten kann den steuerlichen Zustand der Immobilie realistischer darstellen und im Einzelfall die Erbschaftsteuer deutlich senken.
marker.tschugg bietet Erben im Allgäu eine kostenlose Immobilienbewertung vor Ort, ohne Verpflichtung. Roland Tschugg bringt dabei über 20 Jahre Erfahrung als Projektentwickler und Bauträger mit. Der Wert der geerbten Immobilie wird auf Basis aktueller Vergleichsdaten, dem Bodenrichtwert im Oberallgäu und dem Zustand der Immobilie ermittelt.
Besonderheiten beim Erbfall im Allgäu
Bauernhöfe und landwirtschaftliche Grundstücke: Im Oberallgäu werden regelmäßig landwirtschaftliche Anwesen geerbt. Hier greift das landwirtschaftliche Vorkaufsrecht. Die Siedlungsbehörde kann den Kauf unter bestimmten Voraussetzungen beanspruchen. Das sollte vor dem Verkauf der geerbten Immobilie rechtlich geprüft werden.
Altbauten mit Sanierungspflicht: Die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt auch für Erben. Wer ein Haus erbt und die Immobilie nicht selbst nutzt und sie auch nicht einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlässt, muss innerhalb von zwei Jahren energetische Mindeststandards erfüllen.
Diskrete Abwicklung: Im Allgäu kennt man sich. Viele Erben legen Wert darauf dass der bevorstehende Verkauf nicht sofort das Dorfgespräch wird. marker.tschugg arbeitet grundsätzlich diskret. Wir sprechen zuerst gezielt vorgemerkte Interessenten an bevor eine Immobilie zu verkaufen öffentlich inseriert wird.
Lokale Anlaufstellen für Erben: Nachlassgericht Kempten: Amtsgericht Kempten, Residenzplatz 4-6 Grundbuchamt Kempten: zuständig für Kempten und weite Teile des Oberallgäus Finanzamt Kempten: zuständig für Erbschaftsteuer und Steuern beim Hausverkauf im Oberallgäu
